Dans cette série d’articles, nous avons abordé quatre étapes principales pour comprendre et analyser le système des anciens loyers en Égypte : à partir de la réalité vécue, en passant par l’histoire législative, jusqu’à l’évaluation des effets du système sur les parties concernées, pour enfin proposer des solutions pratiques et des recommandations.

Dans le premier article intitulé « La situation actuelle du système des anciens loyers en Égypte », nous avons présenté les caractéristiques de la crise actuelle, en mettant en lumière le nombre de logements concernés par ce système, l’écart significatif entre les loyers pratiqués et les prix du marché, ainsi que ses effets sur les propriétaires et les locataires. Nous avons également évoqué le rôle de ce système dans la stabilité résidentielle de nombreux groupes sociaux malgré l’inertie législative.

Le deuxième article, « Le système des anciens loyers en Égypte : histoire des interventions législatives et des transformations sociales », a permis de revenir sur le contexte historique et législatif du système, en partant des lois d’exception sur les loyers au milieu du XXe siècle, et sur la manière dont ces lois ont redéfini les relations entre l’État et les citoyens en matière de logement. Nous avons examiné l’évolution de la perception du droit de propriété face au droit au logement et ses implications sociales et politiques.

Le troisième article, « Analyse du système des anciens loyers et de son impact sur les propriétaires et les locataires », a proposé une lecture analytique approfondie de la relation complexe entre les deux parties. Nous avons exposé les préjudices subis par les propriétaires du fait des loyers figés et des restrictions sur la disposition des biens, tout en montrant comment le système avait permis à une large frange de la population à faibles revenus de résider dans des zones centrales. Nous avons également évoqué l’intervention de tiers, tels que les investisseurs et les instances étatiques, et son impact sur l’avenir des relations locatives.

Enfin, ce quatrième article vise à proposer des solutions justes et équilibrées prenant en compte les intérêts des propriétaires comme des locataires, tout en tenant compte du contexte économique, social et démographique égyptien. L’objectif est de parvenir à une justice équilibrée, d’éviter toute forme de discrimination, et de se conformer aux normes internationales des droits humains, notamment le droit à un logement convenable. Sur la base de l’analyse du système des anciens loyers et de son interaction avec plusieurs droits humains fondamentaux, notamment le droit au logement et la protection contre les expulsions forcées, ce document présente un ensemble de recommandations au gouvernement et au Parlement égyptiens, en tant qu’autorités législatives responsables de promulguer les lois permettant de résoudre cette question. Bien que l’initiative gouvernementale pour traiter ce dossier soit venue tardivement, entraînant des complications entre les parties contractantes, la volonté de résoudre le problème représente une opportunité majeure. Cette opportunité doit permettre l’élaboration d’une législation équitable qui garantisse les droits des deux parties et réalise un équilibre entre le droit de propriété et la stabilité résidentielle, à condition de prendre en compte toutes les dimensions économiques, sociales et culturelles pour assurer la justice dans les solutions proposées.

Dans ce cadre, une forte volonté existe chez de nombreux acteurs concernés – propriétaires ou locataires – pour parvenir à une formule contractuelle qui réponde aux besoins des deux parties. La société civile joue également un rôle important en formulant des recommandations et des alternatives contribuant à l’élaboration de politiques de logement adaptées aux différentes catégories sociales. Ces solutions doivent garantir la justice sociale dans la répartition des ressources résidentielles et participer à l’amélioration du marché immobilier, notamment face aux défis économiques rencontrés par de nombreuses familles égyptiennes et aux pratiques spéculatives de certains acteurs lors des crises (notamment les crises migratoires).

Premièrement : Au niveau du secteur du logement

• Mettre en place un contrôle effectif du marché immobilier à travers des politiques fiscales dissuasives contre la spéculation foncière, orienter les investissements vers des projets de logement social et abordable, et encadrer les relations locatives pour assurer un équilibre des loyers sans les laisser soumis aux seules lois du marché.

• Revenir à une production étatique de logements sociaux et destinés aux classes moyennes, rompant avec les politiques actuelles qui visent principalement le profit, afin d’assurer un rôle actif de l’État dans la réponse aux besoins en logement des populations à faibles et moyens revenus.

• Encadrer les partenariats entre l’État et le secteur privé dans le domaine du logement par des politiques obligeant les promoteurs privés à réserver un pourcentage de leurs projets à des unités accessibles financièrement, contribuant ainsi à une répartition équitable des ressources urbaines.

• Offrir des mécanismes de soutien direct aux familles à faibles revenus, comme les prêts à taux réduits ou les programmes de location-vente, afin de faciliter l’accès à un logement convenable et durable.

Deuxièmement : Au niveau législatif

• Revoir les législations relatives à l’urbanisme pour garantir leur compatibilité avec les principes de justice sociale et le droit au logement, et empêcher qu’elles soient utilisées comme outils de discrimination ou d’exclusion.

• Définir juridiquement et de manière précise les expulsions forcées en conformité avec les normes internationales, en identifiant les situations où elles sont strictement interdites, et en garantissant des alternatives de relogement et des compensations équitables.

• Mettre en place des mécanismes de contrôle et des garanties juridiques pour protéger les habitants contre les expulsions sans consentement libre et préalable, en renforçant le rôle des instances de régulation et des juridictions.

• Associer les parties prenantes, notamment les communautés concernées, à l’élaboration des lois relatives au logement et au développement urbain, afin de garantir que ces lois répondent aux besoins réels des habitants et assurent leur application équitable et durable.

Troisièmement : Au niveau de la relation propriétaire-locataire

• Encadrer les relations locatives de manière équitable par une augmentation progressive des loyers chaque année, selon les taux d’inflation ou un pourcentage du revenu mensuel du locataire, en tenant compte de la capacité économique réelle des habitants.

• Abolir les clauses d’héritage automatique du contrat de location, à l’exception du conjoint qui pourrait continuer le bail pour une période transitoire définie. Le locataire d’origine conserverait ses droits, mais sans transmission automatique aux autres membres de la famille, permettant une régulation du marché ancien.

• Recenser les logements vacants soumis à l’ancien système locatif, et fixer un délai pour rétablir une relation libre entre bailleurs et locataires dans ces cas, permettant leur réintégration dans le marché avec des mécanismes justes.

• Imposer des restrictions juridiques à la libéralisation des loyers dans les logements occupés, empêchant les expulsions, sauf en cas de relogement approprié, ou avec un accord volontaire prévoyant une transition équitable sans atteinte au droit au logement.

• L’État doit assumer sa responsabilité sociale envers les propriétaires et locataires affectés, en créant un fonds de soutien des loyers pendant une période transitoire déterminée, ou en accordant des exonérations fiscales. Ce fonds pourrait être financé par l’État, les exonérations fiscales, et les amendes de régularisation des infractions urbanistiques.

• Protéger les bâtiments historiques et d’intérêt architectural contre les démolitions ou expulsions, en les maintenant dans le domaine public comme patrimoine collectif, et non comme une charge supportée uniquement par les habitants ou propriétaires.