Depuis le milieu du XXe siècle, l’État égyptien joue un rôle central dans la régulation des relations entre propriétaires et locataires – d’abord au nom de la justice sociale, puis comme moyen de contrôle politique de l’espace urbain. L’intervention législative dans le marché locatif ne répondait pas seulement à des crises économiques passagères, mais s’est progressivement institutionnalisée en tant que composante structurelle de la politique du logement, donnant naissance à un régime juridique particulier connu sous le nom de « système des anciens loyers ».

Dans le deuxième article de la série sur le système de location ancien en Égypte, cet article met en lumière les facteurs historiques et les législations qui ont influencé le système de location ancien depuis le siècle dernier jusqu’à aujourd’hui.

Le contrat de location est, en principe, un contrat consensuel qui permet au locataire de jouir d’un bien immobilier moyennant un loyer déterminé. En Égypte, le système dit des anciens loyers s’est développé en dehors du Code civil, comme un cadre juridique exceptionnel visant à protéger les locataires et à garantir la stabilité du logement, notamment dans des périodes de transition politique et économique. Parmi ses caractéristiques essentielles : la prorogation automatique des contrats au-delà de leur terme initial sans renouvellement formel, la transmissibilité du contrat en cas de changement de propriétaire, et un encadrement strict de l’évolution des loyers selon l’emplacement et la nature des biens.

L’expulsion était rigoureusement limitée : elle ne pouvait intervenir ni à l’expiration du contrat ni lors de la vente du bien, mais seulement dans certains cas définis (démolition, besoin personnel du propriétaire), sous conditions juridiques strictes. Des exceptions procédurales ont également été introduites, comme le transfert de la compétence aux juridictions supérieures et l’irrévocabilité de certaines décisions judiciaires. Bien que ce système ait offert une protection importante aux locataires, il a soulevé des problématiques juridiques et de droits humains, notamment vis-à-vis des normes internationales garantissant le droit à un recours effectif.

Premières interventions : les guerres mondiales et leurs suites

L’intervention de l’État dans les relations locatives commence pendant la Première Guerre mondiale avec la loi n°11 de 1920, qui plafonne l’augmentation des loyers à 150 % par rapport à août 1914, et interdit les expulsions sans décision judiciaire. La loi n°4 de 1921 étend ces mesures à tous les biens résidentiels et commerciaux. Pendant la Seconde Guerre mondiale, la loi n°151 de 1941 gèle davantage les loyers et prolonge automatiquement les baux afin de protéger les citoyens contre les hausses de prix dues à la demande étrangère.

Face à l’aggravation de la crise du logement après la guerre, le gouvernement adopte la loi n°121 de 1947, marquant un tournant majeur : elle institue un contrôle strict des loyers, limite le droit à l’expulsion, et encadre fortement la récupération des biens par les propriétaires. Cette législation ouvre la voie à une intervention étatique plus profonde et durable.

Sous Nasser : une nationalisation de fait des relations locatives

Sous la présidence de Gamal Abdel Nasser, et dans le cadre des réformes socialistes, l’État étend radicalement son emprise sur le marché locatif. Le loyer devient un droit quasi-permanent, et la propriété privée perd son rôle central dans les rapports d’habitation. Cette politique s’inscrit dans un discours de justice sociale visant à freiner la spéculation immobilière et à garantir un accès équitable au logement.

Entre 1952 et 1965, au moins cinq lois majeures sont adoptées (notamment les lois n°199/1952, 55/1958, 168/1961, 46/1962 et 7/1965), réduisant les loyers de 15 à 35 % selon la date de construction. Des commissions judiciaires spécialisées sont mises en place pour fixer les loyers, sur la base d’un rendement jugé « équitable » pour les propriétaires – instaurant ainsi un modèle de loyer social, éloigné des logiques du marché.

Cette approche repose sur l’idée que le logement est un droit social nécessitant une protection contre les aléas du marché. En 1969, la loi n°52 généralise la prorogation automatique des baux et autorise leur transmission aux membres de la famille jusqu’au troisième degré.

Sous Sadate et Moubarak : une stabilité juridique sous tension

Malgré les politiques de libéralisation économique engagées par Anouar el-Sadate, le régime des anciens loyers reste en place. La loi n°49 de 1977 abroge les lois précédentes mais conserve l’encadrement des loyers et les restrictions à l’expulsion. La loi n°136 de 1981 introduit de nouveaux éléments, notamment le paiement d’avance équivalent à deux années de loyer pour les logements neufs, et la possibilité d’augmentations annuelles limitées pour les baux commerciaux.

La vraie rupture intervient avec la loi n°4 de 1996, qui rétablit la liberté contractuelle pour les nouveaux baux et applique les règles du Code civil. Toutefois, cette réforme ne concerne que les biens non encore loués ou dont les contrats sont expirés, maintenant ainsi une dualité juridique : un régime libéralisé pour les nouveaux contrats, et le maintien du système ancien pour les contrats antérieurs.

Les pressions exercées par les investisseurs immobiliers en faveur de l’abrogation du système ancien se heurtent à la réalité sociale : des millions d’Égyptiens vivent encore dans des logements soumis aux anciens loyers, notamment des fonctionnaires, des retraités et des personnes à faibles revenus.

Sous Sissi : réformes juridiques et contestations constitutionnelles

En 2018, la Cour constitutionnelle suprême statue sur l’inconstitutionnalité d’un passage de l’article 18 de la loi n°136/1981, qui empêchait les propriétaires de récupérer des biens non résidentiels loués à des personnes morales (entreprises, associations), même après la fin du contrat. La Cour accorde un délai de cinq ans avant la résiliation de ces contrats, au nom du respect de la propriété privée et du développement urbain.

En octobre 2023, le président Abdel Fattah al-Sissi appelle à une résolution définitive du dossier des anciens loyers. Un an plus tard, en novembre 2024, la Cour constitutionnelle suprême déclare inconstitutionnels deux autres articles des lois n°49/1977 et 136/1981, concernant le gel des loyers.

La Cour donne au Parlement jusqu’en juin 2025 pour modifier le régime des anciens loyers. Mais ce délai soulève des craintes : absence d’étude d’impact, consultations publiques insuffisantes, et exclusion potentielle des principales parties prenantes, propriétaires comme locataires. À défaut d’une nouvelle loi, les règles générales du Code civil s’appliqueront automatiquement, ce qui pourrait bouleverser le marché locatif.

Conclusion

Bien qu’exceptionnelles, les lois sur les anciens loyers ont longtemps été perçues comme des mesures de protection sociale, surtout en période de crise du logement. Leur évolution reflète les tensions profondes entre justice sociale et droit de propriété, entre stabilité résidentielle et logique d’investissement immobilier.

Dans un contexte de libéralisation économique croissante, ignorer les dimensions historiques et sociales du contrôle des loyers risquerait de provoquer une nouvelle crise. Une réforme équitable et durable doit adopter une approche de justice transitionnelle, équilibrant les droits des différentes parties et garantissant que le changement législatif ne se fasse pas au détriment des plus vulnérables.