La question des anciens loyers en Égypte demeure l’un des défis immobiliers et sociaux les plus complexes, en raison d’un empilement de lois et d’interventions exceptionnelles de l’État depuis le début du XXe siècle. Ce système a permis à des millions de citoyens, notamment les ménages à faibles revenus, d’accéder à un logement stable. Mais il a aussi suscité de nombreuses controverses, notamment pour avoir gelé les investissements immobiliers et accentué les conflits entre propriétaires et locataires.

Dans cette série analytique fondée sur une étude du chercheur Ibrahim Ezz El-Din, le premier article présentait des statistiques officielles sur la situation actuelle : nombre de logements et de locaux commerciaux concernés, répartition géographique, et nombre de ménages bénéficiaires. Le deuxième article explorait l’évolution juridique du régime de loyer ancien, depuis ses origines jusqu’à aujourd’hui, en montrant comment une mesure temporaire s’est transformée en un système juridique complexe. Ce troisième article propose une analyse approfondie de l’impact du système de loyer ancien sur les habitants et les propriétaires, d’un point de vue social, économique et juridique, alors que le Parlement s’apprête à adopter une nouvelle loi qui pourrait profondément modifier la relation entre les deux parties.

Selon les données précédentes, le système de location ancien en Égypte présente une complexité qui combine des facteurs sociaux et économiques ayant un impact significatif sur ses différentes parties prenantes. D’un côté, il représente un atout majeur pour les résidents bénéficiaires, en leur offrant une stabilité résidentielle à des prix abordables, tandis que, de l’autre côté, il constitue une faiblesse pour les propriétaires, qui estiment que leurs propriétés ne réalisent pas leur véritable valeur immobilière sous ce système. Il est considéré qu’il existe une grande opportunité pour résoudre cette crise en trouvant une solution équilibrée qui prenne en compte les droits des propriétaires et des locataires. Si le parlement égyptien examine cette crise de manière approfondie et oriente la solution vers les principales parties concernées, tout en garantissant qu’il n’y ait pas d’exploitation des failles par d’autres parties telles que les investisseurs. Ainsi, ce document passe à l’analyse du système de location ancien en Égypte sous ses différents aspects, afin de formuler des recommandations appropriées aux législateurs.

Le rôle du système de location ancien dans le renforcement de la stabilité économique et sociale

Le système de location ancien est l’un des facteurs clés contribuant à la stabilité économique et sociale d’environ 1,6 million de foyers bénéficiant de ce système, en tant que solution de logement abordable. À travers le dialogue avec plusieurs bénéficiaires, les trois principaux points sur lesquels les résidents sont d’accord sont les suivants :

Protection des ménages à faibles revenus et capacité à supporter les coûts
Le système de location ancien garantit à de nombreuses familles pauvres et à revenu moyen de rester dans leurs logements sans supporter de lourdes charges financières, surtout avec la hausse du coût de la vie et des prix des nouvelles locations. Ce système agit comme un filet de sécurité économique pour les locataires, notamment pour les classes moyennes et les personnes à faible revenu qui ne peuvent pas se permettre les loyers élevés des nouvelles locations qu’ils ont héritées.

Sécurité de la possession et stabilité des quartiers et des communautés
Pour les familles locataires, le système de location ancien constitue un facteur de logement approprié, garantissant la sécurité de la possession et empêchant les expulsions légales, assurant ainsi une stabilité économique de longue durée, et créant une stabilité sociale, avec la formation de communautés locales et de liens de voisinage solides, notamment dans les quartiers populaires où se concentrent la plupart des biens soumis au système de location ancien.

Facilité d’accès aux lieux de travail et aux services
La stabilité économique et sociale se reflète souvent dans la facilité d’accès aux services. Pour les occupants des propriétés soumises au système de location ancien, leur vie est souvent organisée autour des moyens les plus rapides d’accéder aux services, y compris leurs trajets quotidiens vers le travail.

Les faiblesses du système de location ancien et ses impacts sur les propriétaires et les bâtiments

Bien que le système présente des avantages en termes de stabilité, il existe plusieurs faiblesses qui nécessitent une attention. Le système de location ancien est un problème économique pour les propriétaires, qui estiment ne pas bénéficier de leurs biens, l’État ayant imposé ce contrat par le passé. Ces faiblesses se reflètent également sur l’état des bâtiments et leur entretien, et les principaux problèmes peuvent être résumés comme suit :

Problème économique pour les propriétaires
La crise économique réside dans l’écart important entre le loyer fixé et gelé depuis des décennies en vertu de la loi sur la location ancienne et la valeur actuelle du marché. La stagnation du loyer annuel depuis des décennies a entraîné une perte de revenus équitables pour les propriétaires, alors que les coûts de la vie et les prix des propriétés ont augmenté. Cette situation est perçue comme injuste par les propriétaires, qui détiennent des propriétés dans des zones stratégiques et à forte valeur, mais dont la valeur reste sous-estimée.

Transmission du contrat par héritage
Le transfert du contrat par héritage aux enfants du premier locataire a créé un problème pour les propriétaires, car il leur est difficile de récupérer les unités résidentielles qu’ils ont héritées, et le droit de jouissance reste inchangé depuis des décennies. D’un autre côté, les locataires considèrent ces unités non seulement comme des logements loués, mais aussi comme des biens pour lesquels ils ont payé une avance correspondant à leur valeur au moment de leur construction. Pour les locataires, le système de location ancien ressemble à un prêt hypothécaire à long terme, où des montants fixes sont payés sur plusieurs années. Le contrat initial stipulait une relation à long terme entre le locataire et sa famille. De plus, la valeur de l’argent a changé avec le temps, et au moment de la signature des contrats, les prix des propriétés et les coûts de construction étaient élevés, permettant ainsi aux promoteurs immobiliers de réaliser des profits importants. C’est pourquoi la situation des locataires dans le système de location ancien ressemble à celle des investisseurs dans des prêts hypothécaires modernes.

Dégradation des bâtiments, mauvais entretien et vandalisme
La stagnation des loyers a conduit à la dégradation de certains bâtiments en raison du manque d’entretien par les propriétaires, qui ne sont pas incités à investir dans des services publics coûteux dont la rentabilité ne correspond pas à la valeur locative, tandis que certains locataires négligent l’entretien intérieur des unités. Cela a eu un impact sur l’état général des bâtiments. Dans certains cas, certains propriétaires ont cherché à accélérer l’effondrement de leurs bâtiments de manière délibérée pour vendre les terrains d’une valeur de plusieurs millions de livres, en procédant à des actes de vandalisme tels que creuser à l’intérieur des bâtiments ou démolir des parties d’entre eux, ou en utilisant des matériaux comme le déksipan pour détériorer le ciment sans faire de bruit.

Menaces potentielles et impacts politiques et commerciaux sur la résolution de la crise

Malgré les dommages que le système peut causer aux propriétaires, il existe des menaces potentielles liées à l’évolution future de ce dossier. Dans ce contexte, les menaces sont directement liées au fait que la partie bénéficiaire de la résolution de cette affaire pourrait être une autre partie que les deux parties en conflit. La situation actuelle des politiques du gouvernement égyptien, les politiques de développement urbain, et la tendance à faire des profits à travers des projets immobiliers soulèvent de nombreuses questions. Il est certain que le problème des loyers anciens en Égypte nécessite une intervention législative visant à réguler la relation entre les propriétaires et les locataires, en garantissant l’équité économique et sociale.

Législation
La cour a contraint le parlement égyptien à modifier le système de location ancien avant la fin de la session législative actuelle en juin 2025, mais le délai est très court, ce qui pourrait conduire à un manque d’études suffisantes pour garantir une loi juste et équilibrée. Il y a des craintes que les opinions des parties concernées, telles que les propriétaires et les locataires, soient ignorées, ce qui pourrait aboutir à une législation injuste ou non durable. Si la loi n’est pas promulguée dans les délais, selon la décision de la cour, la relation entre le propriétaire et le locataire sera automatiquement libérée, ce qui pourrait entraîner des changements radicaux sur le marché des loyers.

Expulsion forcée et recours aux logements informels
En cas de libération de la relation entre le propriétaire et le locataire, que ce soit en raison du non-aboutissement du parlement à la législation avant la fin de la session actuelle, ou en raison de la libération de la relation après plusieurs années sans garanties suffisantes, il existe une menace évidente pour la vie de milliers de familles vivant dans ces bâtiments, en raison des expulsions forcées, qui sont de plus en plus utilisées par les politiques gouvernementales comme une méthode de développement urbain. Cela crée une menace plus grande en termes de fragmentation du tissu social des quartiers, notamment dans un marché immobilier dominé par des spéculateurs et de grandes entreprises d’investissement.
Cette situation pourrait entraîner une augmentation des loyers de manière disproportionnée, avec de nombreuses familles incapables de les supporter, excluant ainsi les personnes à faible revenu des opportunités de logement approprié. Cela pourrait également conduire à une expansion du secteur du logement informel, que le gouvernement n’a pas encore réussi à contrôler ou à organiser malgré l’extension de nouveaux développements urbains.

Politique publique de l’État et orientation de l’autorité judiciaire
Bien que la question des loyers anciens soit en cours depuis des dizaines d’années, et que l’affaire sur la constitutionnalité de la fixation des loyers dans le système de location ancien, loi 136 de 1981, soit devant les tribunaux depuis environ 26 ans sans aucune mesure prise au cours de ces années, le jugement de la cour est intervenu directement après un an de la directive du Président de la République pour résoudre cette question, suivie d’une action urgente de la Chambre des députés pour élaborer un projet de loi sur la location ancienne. Cela reflète la politique publique de l’État, désormais dirigée uniquement par le Président de la République, ce qui se reflète dans les déclarations du président de la commission du logement du parlement égyptien, selon lesquelles le travail est en cours sur les directives du Président. D’où la question de savoir dans quelle mesure ces autorités sont indépendantes et si des influences politiques existent dans les décisions concernant les affaires sociales.

Bénéfice d’une troisième partie dans l’affaire
Les évolutions actuelles du marché immobilier montrent un grand changement dans la propriété des bâtiments anciens, avec des entreprises d’investissement immobilier et des agences gouvernementales qui cherchent à prendre possession de ces propriétés et à les relancer à des prix plus élevés. Ce changement reflète une nouvelle approche de la gestion des actifs immobiliers, axée sur le profit financier au détriment des aspects sociaux et des droits des locataires.
La société Ismaïlia est un exemple de la domination des hommes d’affaires sur le patrimoine immobilier exceptionnel. Elle a acquis environ 15 000 mètres carrés de bâtiments ayant une valeur architecturale dans le centre-ville, y compris environ 25 bâtiments importants. D’autre part, la société Misr pour la gestion des actifs immobiliers, une filiale de Misr Holding pour l’assurance, a récupéré environ 9 000 mètres carrés d’unités immobilières dans le centre-ville, qui étaient soumises à la loi de location ancienne. L’entreprise prévoit de relancer ces unités après un accord avec les anciens locataires sur une part des profits futurs.
Dans ce contexte, l’Autorité des nouvelles communautés urbaines se distingue comme un investisseur immobilier clé et un bras gouvernemental qui cherche à tirer profit des projets de logement, facilitée par le gouvernement égyptien pour prendre possession des terres et des maisons par la loi de confiscation.

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