La question du loyer ancien en Égypte est l’une des questions immobilières les plus complexes, née de chevauchements juridiques historiques ayant compliqué la relation entre les propriétaires et les locataires. Au fil des décennies, les gouvernements successifs ont opté pour une politique d’ignorance de cette question, préférant éviter une confrontation directe, ce qui a conduit à la persistance de la crise sans solutions décisives. Le dossier est resté bloqué devant les tribunaux pendant de nombreuses années sans intervention législative claire, approfondissant l’écart entre la valeur locative fixée dans le passé et les prix du marché actuels. Cela a également donné naissance à un troisième acteur : les investisseurs, qui cherchent à contrôler ces unités, en particulier celles ayant une valeur immobilière élevée.

Cet article est le premier d’une série de quatre articles analytiques basés sur le travail de recherche préparé par Ibrahim Ezz El-Din, intitulé « Le système de loyer ancien et les défis législatifs et urbains en Égypte« , publié par la Commission égyptienne pour les droits et libertés le 21 avril 2025. Cette série vise à décomposer les aspects juridiques, sociaux, économiques et politiques du système de loyer ancien et à offrir une lecture critique des tendances officielles actuelles et de leur impact sur les différents groupes sociaux.

Le système de loyer ancien présente un dilemme double : trouver un équilibre entre la justice sociale et les droits de propriété dans un contexte de transformations économiques et de politiques urbaines modernes. D’une part, ce système constitue un filet de sécurité pour de larges segments de la classe moyenne et des personnes à revenu faible, qui en dépendent pour assurer leur stabilité résidentielle. D’autre part, la fixation de la valeur locative entraîne des pertes importantes pour les propriétaires et entrave les investissements immobiliers, poussant l’État à adopter des politiques de libéralisation du marché conformes à ses stratégies de développement.

Le défi consiste à parvenir à un équilibre équitable qui ne soit pas au détriment des groupes vulnérables et qui ne se transforme pas en un moyen d’augmenter les profits de l’État ou des entreprises immobilières. L’Égypte a commencé à prendre des mesures législatives pour mettre fin à ce système, à un moment où le gouvernement manque d’outils efficaces pour réguler le marché immobilier. Les valeurs locatives sont laissées aux forces de l’offre et de la demande, parallèlement à la pression de l’État pour renforcer les investissements et le développement urbain.

Cependant, ces politiques conduisent souvent à des expulsions forcées et à la saisie des maisons des habitants sous prétexte de projets de développement, avec un biais clair en faveur du capital. Avec la montée de la pression économique et l’augmentation de l’inflation, l’amendement des lois sur les loyers anciens est devenu une demande urgente tant pour l’État que pour les propriétaires, mais cela suscite de réelles préoccupations chez les locataires qui manquent d’alternatives de logement abordables.

Intervention de l’État dans la question

En octobre 2023, le président Abdel Fattah El-Sisi a mentionné dans l’un de ses discours la nécessité pour le gouvernement d’intervenir pour résoudre la question du loyer ancien. Un an plus tard, en novembre 2024, la Cour constitutionnelle suprême a jugé que deux articles des lois 49/1977 et 136/1981, relatifs à la fixation de la valeur locative, étaient anticonstitutionnels.

Bien que la question du loyer ancien dure depuis des décennies et que les propriétaires demandent des solutions, il n’y avait eu aucune action substantielle du Parlement. Bien que l’affaire jugée par la Cour ait été pendante pendant près de 26 ans sans aucune action entreprise pendant cette période, l’arrêt est intervenu peu de temps après la directive du président pour résoudre la question, incitant rapidement le Parlement égyptien à préparer une nouvelle loi concernant le loyer ancien. Cela reflète la tendance politique générale du pays, qui est désormais largement gouvernée par le président, les autres institutions de l’État n’agissant que sous direction. Cela s’est reflété dans les déclarations du président de la commission du logement du Parlement, qui a déclaré que les travaux se poursuivaient selon les directives du président. Cela soulève des questions sur l’indépendance de ces autorités et si l’influence politique affecte les décisions relatives aux questions sociales.

La Cour a ordonné au Parlement égyptien de modifier le système avant la fin de la session législative actuelle en juin 2025. Cependant, ce court délai pourrait ne pas permettre de mener des études suffisantes pour garantir une loi équitable et équilibrée. Des préoccupations subsistent quant à l’ignorance des voix des personnes concernées par la loi, telles que les propriétaires et les locataires, ce qui pourrait conduire à une législation insoutenable ou injuste. Si la loi n’est pas émise dans les délais spécifiés, l’arrêt de la Cour stipule que la relation entre le propriétaire et le locataire sera automatiquement libéralisée, ce qui pourrait entraîner des changements radicaux dans le marché locatif.

Des questions se posent ici sur la capacité de l’État à parvenir à un véritable équilibre entre les intérêts de toutes les parties, sans laisser les propriétaires dans des situations injustes ni exposer les locataires au risque d’expulsion, en particulier en l’absence de politiques de logement soutenant les groupes vulnérables. Le manque persistant d’une vision claire pourrait conduire à une intensification des tensions sociales, en particulier dans les grandes villes où la majorité des unités de location ancienne sont concentrées.

La situation actuelle du système de loyer ancien et des ménages bénéficiaires

Selon les données de l’Agence centrale de la mobilisation publique et des statistiques en 2017, le nombre total de foyers en Égypte est de 23 455 079, tandis que le nombre de foyers dépendant du système de loyer ancien est de 1 642 870, représentant 7,0 % du nombre total de foyers égyptiens. Le nombre total d’unités immobilières soumises au système de loyer ancien est de 3 019 662, dont 54 % sont utilisées à des fins résidentielles, tandis que 46 % sont utilisées pour d’autres fins telles que commerciales et administratives.

Les propriétés en loyer ancien sont réparties sur toute la superficie géographique de l’Égypte, mais la plus grande proportion se trouve dans le Grand Caire et Alexandrie. Le gouvernorat du Caire détient la plus grande part avec 670 857 foyers, suivi de Gizeh avec 308 091 foyers, Alexandrie avec 213 147 foyers et Qalyubia avec 150 961 foyers.

Le nombre total de foyers dans quatre gouvernorats principaux de l’Égypte est de 1 343 056, ce qui représente environ 81,75 % de tous les foyers louant sous le système ancien. Ces foyers sont répartis comme suit : 670 857 foyers au Caire (40,83 % du total), 308 091 foyers à Gizeh (18,75 %), 213 147 foyers à Alexandrie (12,97 %) et 150 961 foyers à Qalyubia (9,19 %). Ces quatre gouvernorats représentent la plus grande proportion de locataires de loyer ancien en Égypte.

Un tiers des foyers locataires paient moins de 50 EGP par mois, 20 % paient entre 50 et 100 EGP, et 19 % paient entre 100 et 200 EGP. Historiquement, les foyers en loyer ancien représentaient 29 % de la population égyptienne dans les années 1970, mais ce pourcentage est tombé à 7 % en 2017, avec le nombre de foyers passant de 2,8 millions en 1996 à 1,6 million en 2017.