Les terres de l’État : violations flagrantes et corruption systémique

Les terres et propriétés de l’État ont été, d’une manière générale, soumises à de graves et flagrantes violations au cours des anciens régimes, en contradiction avec la loi et la Constitution. Ces actes ont été facilités par d’anciens responsables publics qui ont tiré profit de l’attribution de ces terrains. Selon certaines estimations, durant les trente années du règne du régime de Moubarak et du Parti national démocratique, marqué par toutes sortes de corruptions, les terres publiques n’ont pas échappé au vol ni à l’accaparement facilité par des hommes d’affaires et des investisseurs liés au Parti national, à ses dirigeants ou à des fonctionnaires. Ce rapport vise à mettre en lumière les affaires les plus emblématiques récemment portées à l’attention de l’opinion publique.

Les ministres de Moubarak s’accusent mutuellement de corruption

L’ancien ministre du Logement, Mohamed Ibrahim Suleiman, a présenté au parquet des finances publiques des documents accusant son prédécesseur, Hasaballah El Kafrawi, d’avoir attribué 79 villas au groupe Ben Laden sur une île du village de Marina, couvrant 100 000 m², ainsi que 80 000 m² supplémentaires en bord de mer et 10 000 m² pour des princes arabes.

Le projet « Madinaty »

En août 2005, un contrat a été signé entre l’Autorité des communautés urbaines nouvelles et le groupe Talaat Moustafa, appartenant à l’homme d’affaires Hisham Talaat Moustafa, pour l’acquisition d’environ 5 000 feddans, en contrepartie de 7 % des unités résidentielles construites par le groupe pour l’État.

Le 22 juillet 2010, la Cour administrative du Caire a annulé ce contrat, invoquant un prix de vente de 200 EGP/m² incluant les infrastructures.

Le 24 novembre 2011, le journal El Chourouk a publié les motifs du jugement confirmant la validité du nouveau contrat de vente de la terre de « Madinaty », signé le 18 novembre 2010 entre l’Autorité des communautés urbaines nouvelles et le groupe Talaat Moustafa.

La cour a déclaré être « entièrement convaincue » qu’il existait des raisons justifiant la vente directe de la terre à l’entreprise, suite à la décision de la Haute Cour administrative d’annuler l’ancien contrat signé en 2006. Cette décision a été motivée par des considérations sociales et économiques relevant de l’intérêt général, conformément à l’article 31 bis de la loi sur les appels d’offres et les enchères.

La cour a également soutenu les conclusions du comité juridique mis en place par l’ancien Premier ministre Ahmed Nazif pour garantir les droits des acheteurs, des 63 000 actionnaires et des 150 000 résidents et travailleurs du projet. Le but étant de protéger des investissements estimés à 60 milliards de livres égyptiennes.

Elle a aussi noté que les « hommes d’affaires respectables » ont recommandé au Conseil militaire, lors d’une réunion le 14 août, de respecter les contrats de cession de terrains afin d’éviter les conséquences négatives sur les investissements actuels et futurs.

La cour a insisté sur la nécessité de revoir les lois régissant l’Autorité des communautés urbaines nouvelles pour l’aligner sur son véritable objectif, à savoir le développement urbain national, et non la gestion des terres comme un simple bien marchand.

Concernant l’accord sur le paiement en nature de 7 % des unités résidentielles, d’une valeur minimale de 9,979 milliards EGP, la cour s’est appuyée sur les conclusions du ministère public dans l’affaire n° 200 de 2010, où Ibrahim Suleiman est accusé de corruption lors de l’attribution de ce terrain.

Il est apparu que la société avait proposé un paiement en numéraire, refusé après examen par plusieurs comités comprenant des représentants du Contrôle administratif et du Conseil d’État, lesquels ont estimé que l’échange en nature était plus avantageux pour l’État.

Cependant, la cour a exprimé ses réserves face à l’évaluation du prix du mètre carré à 297 EGP pour 44 millions de m², effectuée par le comité d’évaluation de l’Autorité des services gouvernementaux. Le ministre des Finances s’était basé sur une comparaison avec des ventes de terrains à la société Arab Contractors à 42 EGP/m² en 2004, et des évaluations faites par la faculté d’ingénierie d’Ain Shams situant les prix entre 200 et 250 EGP/m².

La cour a noté que le prix du m² dans le projet de la société DAMAC était de 750 EGP, et a souligné la nécessité de différencier entre les zones déjà réservées et celles encore vacantes lors de la réévaluation.

La non-prise en compte de cette distinction a entraîné une rupture grave de l’équilibre financier du contrat, nécessitant une nouvelle évaluation du prix pour garantir l’équité entre les parties.

L’affaire « Palm Hills »

Après la révolution de janvier, le dossier de la société « Palm Hills » a été rouvert. Le ministre du Logement de l’époque, Ahmed El Maghrabi, actionnaire de la société, en avait confié la présidence à son cousin Yassin Mansour, frère de l’ancien ministre des Transports Mohamed Mansour. En 2006, Maghrabi a attribué environ 84 millions de m² à son entreprise à un prix de 250 EGP/m², alors que le prix réel était de 650 EGP. Selon les enquêtes, la valeur des terrains accaparés dépasse les 100 milliards EGP. Le 26 avril 2011, le Centre égyptien pour les droits économiques et sociaux a obtenu une décision de justice annulant le contrat pour non-respect de la loi sur les appels d’offres.

Cairo Festival City

Le litige sur les terres de « Cairo Festival City » remonte à 1997, lorsque le gouvernement a attribué 700 feddans à la société émiratie Al-Futtaim pour un projet immobilier estimé à 3,2 milliards EGP, bien en deçà de sa valeur locative réelle. En 2007, le contrat a été modifié et des paiements supplémentaires ont été effectués. Toutefois, des rapports de contrôle ont révélé des irrégularités de prix. En novembre 2014, un accord a été trouvé entre Al-Futtaim et le Premier ministre Ibrahim Mehleb, la société versant 218 millions EGP, dont 86 millions pour des échéances impayées, bien qu’elle ait auparavant proposé 5 milliards EGP.

La société Metro Global

Un rapport de l’Autorité de contrôle administratif a révélé que la société Metro Global « Makro Cash & Carry » a obtenu 30 655 m² à Salam City pour 1 750 EGP/m², après que le prix initial de 3 300 EGP/m² ait été réduit suite à une réclamation. L’attribution directe de ce terrain, sans appel d’offres public, a violé les articles 30 et 31 bis de la loi sur les appels d’offres.

L’attribution des terres : problèmes et solutions

Avant 2010, les gouvernements successifs de Moubarak favorisaient les hommes d’affaires membres du gouvernement et du Parti national. Ces derniers obtenaient des terres bien situées à des prix symboliques (parfois 0,5 EGP/m²) pour des projets résidentiels ou commerciaux. Après la révolution de 2010, les affaires de corruption foncière ont été largement révélées.

Le problème résidait dans l’absence de coordination entre les ministères gérant les terres, entraînant une surévaluation des besoins en surfaces. Par exemple, le littoral de la mer Rouge a été attribué au ministère du Tourisme, qui a lancé des projets sans implantation durable. Le littoral méditerranéen a été donné au ministère du Logement, qui a construit des résidences saisonnières sans activité touristique.

Certains ministères ont changé l’usage des terrains pour les vendre aux enchères au profit de fonds internes. D’autres ont permis à des investisseurs de créer des projets privés, détournant la propriété publique. Certaines entreprises ont transformé des terres agricoles en complexes résidentiels, ou demandé plus de terrains que leur capacité réelle d’investissement.

En 2005 et 2006, deux études ont été menées. La première, par les Conseils nationaux spécialisés, proposait une politique foncière reposant sur :

• la réalisation d’objectifs de développement national,

• la lutte contre la spéculation,

• le maintien de la propriété de l’État.

La seconde, commandée par la Banque mondiale et le ministère de l’Investissement, intitulée « Stratégie de gestion des terres publiques en Égypte », proposait de :

1. Créer un Conseil suprême de planification et de gestion des terres de l’État.

2. Confier la tutelle des terres à un ministère unique, en l’occurrence le ministère des Finances.

3. Adopter une loi unifiée sur les terres pour remplacer les lois existantes[11].

Conclusion

L’affaire des attributions foncières sous Moubarak illustre l’absence de gouvernance et de contrôle institutionnel. Le manque de coordination entre les ministères a permis à des responsables et à des entreprises de détourner des biens publics à des fins privées.

Des réformes structurelles étaient indispensables pour garantir transparence et justice, renforcer la capacité de l’État à protéger les ressources nationales, et instaurer des règles équitables. L’instauration du Conseil suprême de planification et la centralisation de la gestion foncière auraient permis une meilleure orientation des investissements.

Malgré ces propositions, la justice foncière nécessitait des lois modernes et des mécanismes de surveillance rigoureux. Leur mise en œuvre aurait pu restaurer la confiance citoyenne, affirmant que les ressources de l’Égypte appartiennent à son peuple et aux générations futures, et non à une minorité privilégiée.