تعرضت أراضي وأملاك الدولة بصفة عامة، خلال الأنظمة السابقة لتعديات صارخة وخطيرة، تمت بالمخالفة للقانون والدستور، بمساعدة مسئولين سابقين تربحوا نظير تخصيص هذه الأراضي، ووصلت مساحة الأراضي المنهوبة، [1]، ان طيلة ثلاثون عاما من حكم نظام مبارك والحزب الوطني محملا بشتى أنواع الفساد، لم تسلم منه بالطبع أراضي الدولة من السرقة وتسهيل الاستيلاء عليها من رجال اعمال ومستثمرين داعمين للحزب الوطني، أو قيادات بارزه به، أو مسئولون بالدولة، فيما نحاول في هذا التقرير ابراز أشهر القضايا التي ظهرت ملفاتها على الساحة العامة مؤخرا.
وزراء مبارك يواجهون بعضهم بالفساد
تقدم من قبل وزير الإسكان الأسبق “محمد إبراهيم سليمان” الى نيابة الأموال العامة العليا بأوراق يثبت من خلالها قيام “حسب الله الكفراوي ” الذي شغل منصب وزير الإسكان قبله انه قام بتخصيص 79 فيلا لمجموعة بن لادن في جزيرة بقرية مارينا، بمساحة 100000 م2 و80000 م2 أخري على البحر ومساحة 10000 م2 أخرى لأمراء عرب.[2]
مشروع مدينتي
في أغسطس 2005 أُبرم عقد بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومجموعة شركات طلعت مصطفي المملوكة لرجل الاعمال “هشام طلعت مصطفي” على شراء مساحة نحو 5 الاف فدان، مقابل أن يكون للدولة 7% من عدد الوحدات التي تقوم المجموعة ببنائها.[3]
في 22 يوليو 2010، أصدرت دائرة العقود بمحكمة القضاء الإداري بالقاهرة حكما ببطلان عقد بيع ارض “مدينتي” الذي تم بسعر 200 جنيه للمتر شاملة المرافق.[4]
في 24 نوفمبر 2011، نشرت جريدة الشروق حيثيات حكم محكمة القضاء الإداري الذي صدر أمس الأول بصحة العقد الجديد لبيع أرض مشروع «مدينتي» المبرم في 18 نوفمبر 2010 بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومجموعة شركات طلعت مصطفى.[5]
حيث قالت المحكمة إنها «على قناعة تامة بتوافر مبررات إعادة بيع أرض المشروع بالأمر المباشر للشركة بعد صدور حكم الإدارية العليا ببطلان عقد البيع القديم المبرم في 2006، وذلك لتوافر حالة الضرورة لتحقيق اعتبارات اجتماعية واقتصادية تقتضيها المصلحة العامة وفقا لصريح نص المادة 31 مكررا المضافة إلى قانون المناقصات والمزايدات»
وأيدت المحكمة ما انتهت إليه اللجنة القانونية التي شكلها رئيس الوزراء الأسبق أحمد نظيف لدراسة طريقة تنفيذ حكم بطلان عقد «مدينتي» حفاظا على حقوق الحاجزين والمشترين و63 ألف مساهم بالشركة والمقيمين والعاملين بالمشروع الذين يبلغ عددهم 150 ألف عامل، وتأمينا للعوائد والاستثمارات التي من المنتظر أن تصل إلى 60 مليار جنيه
وأوضحت المحكمة أن «رجال الأعمال الشرفاء» اقترحوا على المجلس العسكري في اجتماعهم معه 14 أغسطس أن تحترم عقود تخصيص الأراضي وتجنب الطعن عليها بالبطلان لما في ذلك من آثار سلبية على الاستثمارات الحالية والمستقبلية
وأكدت المحكمة على لسانها أن «الظروف الحالية التي تمر بها مصر تتطلب إعادة النظر في القوانين واللوائح المنظمة لأعمال واختصاصات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بما يتفق والهدف الحقيقي من إنشائها، وهو تنمية المجتمعات العمرانية من خلال خطط قومية مدروسة، تتفق مع احتياجات الدولة وظروف المجتمع، حتى لا تتحول الهيئة في نظر المجتمع إلى تاجر يتعامل على أراضي الدولة، وتتجنب ذلك السيل من دعاوى بطلان العقود التي أبرمتها».
وبالنسبة للاتفاق بين الطرفين على حصول الدولة على مقابل بيع الأرض في صورة مقابل عيني قدره 7% من الوحدات السكنية العادية مشطبة لا تقل قيمتها عن 9 مليارات و979 مليون جنيه، استندت المحكمة إلى مذكرة النيابة العامة في القضية رقم 200 لسنة 2010 بشأن اتهام وزير الإسكان الأسبق إبراهيم سليمان بتقاضي رشوة مقابل تخصيص أرض المشروع لرجل الأعمال هشام طلعت مصطفى.
حيث تبين أن الشركة عرضت على سليمان سداد مقابل الأرض نقدا، لكنه رفض طلبها بعد دراسته بمعرفة عدد من اللجان المتخصصة اشترك في عضويتها ممثلون لهيئة الرقابة الإدارية ومجلس الدولة، وانتهى رأيها إلى أن النظام النقدي لا يحقق أي ميزة أو مصلحة للهيئة، بينما المقابل العيني يؤدى إلى حصول الهيئة على قيمة أكبر، فضلا عن وجود سوابق للتعامل بالنظام العيني.
لكن المحكمة أكدت اعتراضها وعدم اطمئنانها إلى ما انتهت إليه اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية من إعادة تقييم سعر متر أرض المشروع بمبلغ 297 جنيها على مساحة 44 مليون متر مربع، رغم استناد وزير المالية في خطاب اعتماد هذا السعر إلى أنه سبق تخصيص مساحة مماثلة لشركة المقاولون العرب بسعر 42 جنيها للمتر عام 2004، وأن قسم التخطيط العمراني بكلية هندسة عين شمس قيمت أرضا مماثلة على الطريق الدائري الثالث بسعر يتراوح من 200 إلى 250 جنيها للمتر.
وقالت المحكمة إن سعر المتر في مشروع شركة داماك بلغ 750 جنيها للمتر، وأن لجنة التقييم كان عليها عند إعادة التقييم التفرقة بين المساحات التي تم بناؤها بالفعل والتعاقد عليها مع الحاجزين والمساحات الأخرى التي لم يتم الحجز عليها، فتبقى المساحات الأولى بذات السعر المتعاقد عليه سلفا حماية للمشترين والحاجزين حسنى النية الذين لا شأن لهم بما شاب العقد الأول من بطلان.
وشددت المحكمة على أن المساحات الخالية التي لم يفتح باب الحجز عليها قد تضاعفت قيمتها بعد إبرام العقد القديم المقضي ببطلانه، وأصبحت مثل أعلى العناصر قيمة بالنسبة للمشروعات الإسكانية بصفة عامة، ولم يتم ذلك عند إعادة التقييم، مما يعد إخلالا شديدا بالتوازن المالي للعقد، مما يستوجب إعادة تقييم سعر المتر مرة أخرى للوصول إلى سعر عادل لا يؤدى إلى خسارة أي من طرفي العقد.[6]
قضية شركة بالم هيلز
عقب ثورة يناير فتح ملف شركة “بالم هيلز” التي يشارك في أسهمها وزير الإسكان السابق “أحمد المغربي” ويتولى رئاسة مجلس ادارتها ابن خالته “ياسين منصور” شقيق وزير النقل السابق “محمد منصور” حيث قام المغربي بتخصيص نحو 84 مليون متر مربع لصالح شركته بسعر 250 جنيهاً للمتر عام 2006، فيما كان السعر الحقيقي للمتر 650 جنيهاً. وأضافت التحقيقات إن قيمة الأراضي التي استولى عليها الوزير مع ابن خالته ياسين منصور خلال خمس سنوات فقط، تزيد قيمتها على 100 مليار جنيه.[7] وفي 26 أبريل، 2011 حصل محامو المركز المصري للحقوق الاقتصادية والاجتماعية على حكم ببطلان عقد بالم هيلز بالقاهرة الجديدة حيث قضت محكمة القضاء الإداري بالقاهرة الدائرة الثامنة عقود ببطلان العقد لمخالفته قانون المزايدات والمناقصات.[8]
كايرو فيستفال سيتي
ترجع أزمة أرض «كايرو فستيفال سيتي» إلى 1997، حين خصصت الحكومة المصرية 700 فدان بالقاهرة الجديدة إلى مجموعة «الفطيم» الإماراتية لإقامة مشروع «كايرو فستيفال سيتي»، بقيمة 3.2 مليار جنيه، وهو ما يعد أقل من القيمة الإيجارية للمشروع حينئذ. وتم تعديل العقد 2007 وسددت الشركة مبالغ إضافية، لكن تقارير رقابية أوردت وجود مخالفات تمثل فارق السعر بين التخصيص والثمن الحقيقي للأرض التي تقيم الشركة عليها المشروع. وأعلنت مجموعة الفطيم العقارية في نهاية نوفمبر 2014 التوصل إلى اتفاق نهائي لتسوية أرض المجموعة بالقاهرة الجديدة مع المهندس إبراهيم محلب، رئيس مجلس الوزراء حينها، وهي الأرض المقام عليها مشروع «كايرو فيستفال سيتي». وتضمنت التسوية، تعديل عقد بيع الأرض لتسدد بموجبه مجموعة «الفطيم» 218 مليون جنيه، لهيئة المجتمعات العمرانية دفعة واحدة، منها 86 مليونا قيمة 3 أقساط قديمة على المجموعة للهيئة، وذلك بعد أن كانت قد عرضت تسديد مبالغ أعلى تصل إلى 5 مليارات جنيه من قبل.[9]
شركة مترو العالمية
الرقابة الإدارية في تقريرها بشأن تخصيص قطعة أرض لشركة مترو العالمية “ماكروكاش أند كاري” بالأمر المباشر قالت إن الشركة تقدمت بطلب إلى محافظ القاهرة السابق للموافقة على شراء قطعة أرض بمدينة السلام بمساحة نحو 30 ألف متر مربع فاعتمد المحافظ قرار لجنة تثمين الأراضي والتي انتهت إلى تقدير سعر المتر المربع بمبلغ 3300 جنيه وتظلمت الشركة من السعر فتم تخفيضه إلى 1750 جنيها. ووافق المحافظ على اتخاذ إجراءات تسليم الأرض وأصدر قرارًا بتخصيص قطعة أرض بمساحة 30655 مترا مربعا تقريبًا بمحطة أملاك 3 بجوار مبنى حي السلام بمدينة السلام لإقامة أسواق للتعامل بالجملة بسعر 1750 جنيها للمتر المربع. وأكدت أنه تم بيع قطعة الأرض بالأمر المباشر لـ ” شركة مترو العالمية” وعدم طرحها بالمزاد العلني بالمخالفة للمادتين 30 و31 مكرر من قانون المناقصات والمزايدات.
التخصيص “المشكلة والحل”
ما قبل عام 2010 كانت تعتمد حكومات مبارك المتعاقبة سياسة الاعتماد على رجال الأعمال كإحدى قواها على أرض الواقع بل كان معظم هؤلاء هم أعضاء في الحكومة وبالطبع أعضاء في الحزب الوطني الحاكم –آنذاك – فكانوا يسهلون لشركاتهم و/أو شركائهم من الباطن تخصيص أراضي ذات مواقع مميزة وبمساحات كبيرة بأسعار زهيدة تصل في بعض الأحيان الى نصف جنيه مصري للمتر المربع لإقامة مشاريع سكنية و/أو تجارية كبري، وقد ظهرت القضايا في فساد عمليات التخصيص على الساحة بشكل أوسع من سابقه اعقاب ثورة يناير 2010، وقد تم عرض بعض تلك القضايا وما آلت اليه أوضاعها القانونية حاليا في ذلك المبحث.
تكمن مشكلة فساد تخصيص أراضي الدولة في اشتراك عدة وزارات في إدارة أراضي الدولة دون التنسيق فيما بينها ونتج عن ذلك التشتت أن كل وزارة كانت تحدد ما تحتاجه من الأراضي لإقامة مشاريعها ولوحظ المبالغة في تحديد مساحة الأرض، ووضعت بعض الوزارات يدها على مساحات أكبر من حاجتها فقد خصص ساحل البحر الأحمر لوزارة السياحة فأقامت مشاريع سياحية بلا استقرار دائم، وخصص ساحل البحر الأبيض لوزارة الإسكان فأقامت إسكان موسمي بلا نشاط سياحي، وقد سعت بعض الجهات الي تغيير استخدامات الأرض المخصصة لها لتحقيق منفعة خاصة أو بيعها بالمزاد العلني وايداع حصيلة البيع في صناديق خاصة بالعاملين بها، وان بعض الوزارات والهيئات اتاحت الأرض المخصصة لها للمستثمرين لإقامة مشاريع خاصة وهو ما يعني نقل ملكية الأرض من العامة الى الخاصة، وقامت بعض الشركات بتغيير استعمالات الأرض المخصصة مثلا للتنمية الزراعية الي إقامة منتجعات سكنية تحقق ربحا أكبر، وقامت بعض الشركات بعض الاسراف والمبالغة في مساحة الأرض المخصصة لها عدم استغلال كامل المساحة وترك الجزء الأكبر منها لخروجها عن ميزانيتها وطاقتها الاستثمارية.[10]
عامي 2005 و2006 اعدت دراستين أولهما “إدارة الدولة للموارد الأرضية الصحراوية والساحلية في محاور التنمية الجديدة خارج الحيز العمراني” صدرت عن المجالس القومية المتخصصة بهدف اقتراح سياسة لتخصيص الأراضي تراعي ثلاث نقاط وهي:
- تحقيق أهداف التنمية القومية الشاملة.
- الحماية من المضاربة.
- احتفاظ الدولة بملكية الأرض.
والدراسة الثانية أعدت من قبل البنك الدولي بتكليف من وزارة الاستثمار بعنوان ” استراتيجية إدارة الأراضي العامة في مصر” وتهدف بشكل أساسي الى تنظيم عملية التخصيص وإتاحة الأرض للاستثمار.
اقترحت الدراسة ثلاث عناصر لإصلاح عملية النظام المؤسسي أولها “انشاء المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية وإدارة أراضي الدولة” يقوم المجلس بإدارة أراضي الدولة داخل حيزها الحالي والمستقبلي، ووضع الرؤي والاهداف والسياسات العامة لإدارة أراضي مصر واسس تخصيصها وتسعيرها ونظم الاشراف على استخداماتها في عمليات التنمية واعتماده تخصيص الأراضي للوزارات والهيئات والشركات. ثانيا ضرورة وجود وزارة أو جهة معنية تقوم بالولاية على ارض مصر بدلا من تعدد الجهات المسئولة عن إدارة الأراضي حاليا وقد وقع الاختيار على وزارة المالية لتكون لها الولاية على الأرض، لأنها هي الوزارة المعنية بموارد الدولة، وتقوم الوزارة بتنفيذ السياسات التي يقرها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية وإدارة أراضي الدولة في مجال تخصيص الأرض وتسعيرها. ثالثا وضع قانون موحد للأراضي يكون بديلا عن مجموعة القوانين الحالية ويكون من مهام المجلس الأعلى للتخطيط وإدارة أراضي الدولة.[11]
إن قضية تخصيص أراضي الدولة في عهد مبارك لم تكن مجرد ملف عابر في فساد الحكومات السابقة، بل كانت مثالاً واضحاً على تعمق الفجوات في الحوكمة وغياب الرقابة المؤسسية، حيث أتاح غياب التنسيق بين الوزارات والجهات المسؤولة فرصاً واسعة لبعض المسؤولين ورجال الأعمال لاستغلال الممتلكات العامة لتحقيق مكاسب شخصية. لقد أظهرت هذه التجاوزات أن ضعف آليات الحماية القانونية والرقابة أدى إلى تحويل الأراضي العامة، التي يفترض أنها مخصصة للتنمية القومية، إلى أدوات بيد أفراد وشركات على حساب المصلحة العامة.
في ذلك الوقت، كانت الحاجة ماسة إلى إصلاحات جذرية لإعادة هيكلة نظام إدارة الأراضي بهدف ضمان الشفافية والعدالة في تخصيصها وتسعيرها، وضمان أن تكون الدولة في موقع يمكنها من حماية حقوقها وحقوق المواطنين. من هنا، ظهرت مقترحات بإنشاء المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية كخطوة إستراتيجية لإعادة ضبط مسار تخصيص الأراضي؛ ليتحول من خدمة مصالح فردية ضيقة إلى مسار يعزز التنمية الشاملة. كما أن توحيد المسؤولية عن إدارة الأراضي تحت جهة واحدة كان سيمنح الدولة قدرة أكبر على الحفاظ على توازن الموارد وتوجيهها نحو استثمارات تدعم النمو المتوازن والمستدام.
ورغم تلك التوصيات، فإن تحقيق العدالة الكاملة كان سيحتاج إلى تبني قوانين شفافة ومعاصرة تحكم إدارة الأراضي العامة، وتضع نظاماً رقابياً صارماً يمنع تكرار تلك التجاوزات. كانت هذه الإصلاحات، لو تم تنفيذها، ستساهم في استعادة ثقة المواطنين في الحكومة، وتؤكد أن ثروات البلاد ومواردها هي حق للأمة وأجيالها المستقبلية، وليست مجرد مصدر للثراء الفردي ومكاسب فئة محدودة.
المراجع
[1] كريم ربيع، تقرير| «الأراضي المنهوبة» تقدر بـ 16 مليون فدان وقيمتها تصل لـ 900 مليار، موقع التحرير، 9 ديسمبر 2015.
[2] سيد محفوظ، المصرية الكويتية لأراضى العياط باعت أراضى لمستثمرين بـ 800 مليون جنيه، اليوم السابع، 6 ابريل 2011.
[3] سجن وزير مصري سابق “أهدر” 37 مليار جنيه، سكاي نيوز عربية، 9 فبراير 2017، اخر اطلاع 11 مارس 2018.
[4] محمود سعد الدين، هشام طلعت مصطفى يحاول إخفاء فضيحة أرض «مدينتي»، اليوم السابع، الجمعة، 02 أبريل 2010.
[5] المصدر السابق.
[6] نور على، اليوم السابع يعيد نشر النص الكامل لعقد مدينتي، 22 يونيو 2010.
[7] عبد الوهاب ربيع، أراضي الدولة. تاريخ من السرقة على عين الدولة، التحرير، 14 مايو 2017.
[8] محمد بصل، (الشروق) تنشر حيثيات الحكم بصحة عقد (مدينتي) الجديد، 24 نوفمبر 2011.
[9] نص الحكم الخاص ببطلان عقد مدينتي، المركز المصري للحقوق الاقتصادية والاجتماعية، 6 يوليو، 2010
حكم بطلان عقد أرض مدينتي، 24 سبتمبر، 2010، المركز المصري للحقوق الاقتصادية والاجتماعية.
[10] محمد فوزي، أحمد المغربي… لعنة «بالم هيلز»، الاخبار، 10 يوليو 2011.
[11] الحكم ببطلان عقد بالم هيلز وإعادة قضية توشكي للمرافعة وتأجيل باقي قضايا الأراضي لتقديم مستندات، المركز المصري للحقوق الاقتصادية والاجتماعية، 26 أبريل، 2011.
[12] عبد الوهاب ربيع، أراضي الدولة. تاريخ من السرقة على عين الدولة، التحرير، 14 مايو 2017، اخر اطلاع 10 يوليو 2017.
[13] أبو زيد راجح، أرض مصر في مهب الريح، مؤتمر شركاء التنمية للبحوث والاستشارات والتدريب (PID)، الشفافية في تخصيص أملاك الدولة في مصر، القاهرة 4 ابريل 2011.
[14] مؤتمر شركاء التنمية للبحوث والاستشارات والتدريب (PID)، الشفافية في تخصيص أملاك الدولة في مصر، القاهرة 4 ابريل 2011.