وافقت اللجنة المشتركة بمجلس النواب برئاسة لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير، في اجتماعها بتاريخ 17 يونيو 2025، على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن، وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
جاءت الموافقة بعد 33 ساعة من جلسات الحوار المجتمعي، استمعت فيها اللجنة على حد قولها إلى آراء كافة الأطراف المعنية من ملاك ومستأجرين وخبراء قانونيين وممثلين عن الحكومة والمجتمع المدني.

بيانات رسمية تكشف ملامح الأزمة

استعرضت اللجنة، خلال مناقشاتها، تقرير الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، والذي كشف عن:

• وجود 1.642 مليون أسرة تقيم في وحدات إيجار قديم بنسبة 7% من إجمالي الأسر.

• يبلغ عدد الأفراد داخل تلك الأسر 6.133 مليون فرد بنسبة 6.5% من السكان.

• تتركز 82% من الأسر في 4 محافظات: القاهرة (41%)، الجيزة (18.7%)، الإسكندرية (12.9%)، القليوبية (9%).

• عدد الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم بلغ 3.019 مليون وحدة بنسبة 7% من إجمالي الوحدات.

• يتركز 69% منها في نفس المحافظات الأربع.

• توزيع القيمة الإيجارية:

  • أقل من 50 جنيه: 36%

  • من 50 إلى 100 جنيه: 20%

  • من 100 إلى 200 جنيه: 18%

  • من 200 إلى 900 جنيه: 24%

  • أكثر من 900 جنيه: 2%

اللجنة: مشروع القانون يحقق توازنًا دقيقًا

أكدت اللجنة في تقريرها أن مشروع القانون جاء في صيغته النهائية بعد دراسة دقيقة لنتائج الحوار المجتمعي، وحرص الحكومة على تحقيق توازن دقيق بين المتطلبات الاجتماعية والاقتصادية، والمبادئ الدستورية التي أرستها المحكمة الدستورية العليا.

معالجة اختلالات تشريعية عمرها 70 عامًا

أوضحت اللجنة أن المشروع يستهدف تصحيح الاختلالات المزمنة التي رسخت أوضاعًا غير متوازنة قيدت حقوق الملاك وأهدرت حرية التصرف في الملكية الخاصة دون مبرر اجتماعي أو اقتصادي، مستندة إلى حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 9 نوفمبر 2024.

كما أكدت اللجنة أن الامتداد القانوني لعقود الإيجار كان ظرفًا استثنائيًا ارتبط بأزمات اجتماعية سابقة، ولم يعد من الملائم استمرار آثاره اليوم، خاصة في ظل قدرة الدولة الحالية على توفير وحدات سكنية بديلة لمحدودي الدخل والمتضررين.

قواعد عادلة لتنظيم العلاقة التعاقدية

ثمنت اللجنة ما تضمنه مشروع القانون من:

• آلية تدريجية لزيادة القيمة الإيجارية وفق معايير موضوعية تراعي موقع ومساحة وتاريخ بناء العقار.

• تنظيم الامتداد القانوني لعقود الإيجار، بحيث يقتصر على فئات محددة، مع فترة انتقالية مناسبة.

• آليات إخلاء واضحة تتيح للملاك استرداد وحداتهم في حالات محددة، دون الإخلال بحق المستأجر في اللجوء إلى القضاء.

خطوة تشريعية حاسمة

وفي ختام تقريرها، اعتبرت لجنة الإسكان أن مشروع القانون الجديد خطوة تشريعية طال انتظارها، تحقق العدالة التعاقدية، وتصون حق الملكية، وتوفر ضمانات اجتماعية متوازنة، بما يضمن استقرار العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إطار من المرونة والتدرج.

قرار رئيس مجلس الوزراء
بمشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن
وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

رئيس مجلس الوزراء

بعد الاطلاع على:

الدستور؛
وعلى القانون المدني؛
وعلى قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1968؛
وعلى القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛
وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛
وعلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقودها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها؛
وعلى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية؛
وبعد موافقة مجلس الوزراء؛
قرر التقدم بمشروع القانون الآتي نصه إلى مجلس النواب:

مادة (1)
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مادة (2)
تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

مادة (3)
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى:

مناطق متميزة
مناطق متوسطة
مناطق اقتصادية
على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

1- الموقع الجغرافي، وطبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.
2- مستوى البناء، ونوعية مواد البناء المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات.
3- توافر المرافق العامة (مياه ـ كهرباء ـ غاز ـ تليفونات).
4- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية.
5- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.
وتنتهي اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة.
ويصدر المحافظ المختص قرارًا بما تنتهي إليه اللجان، يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

مادة (4)
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجا رية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون

عشرون مثل القيمة القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، للمناطق المتميزة.
عشرة أمثال القيمة القانونية السارية، وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا، للمناطق المتوسطة.
عشرة أمثال القيمة القانونية السارية، وبحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا، للمناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهرياً، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر ق ا رر المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

مادة (5)
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، تكون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

مادة (6)
تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4) و(5) سنويًا بنسبة (15%) بصفة دورية.

مادة (7)
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المنصوص عليها بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981: المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (2 ) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى. ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.

مادة (8)
مع عدم الإخلال بحكم المادتين ( 2 ، 7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارا أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرارا بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص (المستأجر الأصلي وزوجه ووالديه ممن أمتد منهم إليه عقد الإيجار).
ويصدر رئيس مجلس الوزا رء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرار بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها. وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارا أو تمليكا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، و يحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

مادة (9)
مع عدم الإخلال بحكم المادة(2) من هذا القان ون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 6 لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبا ا رً من
اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.

مادة (10)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

رئيس مجلس الوزراء
6 / 2025
دكتور/ مصطفى كمال مدبولي