Cette note de politique publique examine les enjeux juridiques, sociaux et économiques liés au régime des anciens loyers et analyse ses effets cumulatifs sur les parties à la relation locative. Elle propose également un ensemble de recommandations visant à instaurer un équilibre équitable entre les droits des propriétaires et ceux des locataires. La note met en garde contre les menaces potentielles que représentent certaines entités, telles que les sociétés d’investissement immobilier et les organismes publics actifs dans le secteur immobilier, qui cherchent à acquérir des immeubles soumis à ce régime, compromettant ainsi les droits et la stabilité des résidents et des propriétaires.
Diwan Al-Omran a publié une étude intitulée « Le régime des anciens loyers : défis législatifs et urbains en Égypte », rédigée par le chercheur Ibrahim Ezz El-Din. Cette étude traite de l’une des questions immobilières les plus complexes du pays, résultant d’accumulations et d’enchevêtrements juridiques historiques ayant compliqué la relation entre propriétaires et locataires.
La publication propose une analyse approfondie du régime des anciens loyers en Égypte et examine les défis législatifs et urbains qui lui sont associés à travers l’étude des problématiques juridiques, économiques et urbaines découlant de sa persistance. Elle analyse également son impact direct sur la relation bailleur–locataire et sur le marché immobilier en général. L’étude met en lumière les répercussions de ces enjeux sur la stabilité résidentielle des classes moyennes et modestes, tout en explorant les dimensions sociales et politiques connexes, telles que le risque d’expulsion forcée et l’impact des politiques gouvernementales sur les transformations urbaines en Égypte.
Le régime des anciens loyers est considéré comme l’un des principaux piliers ayant contribué à la stabilité économique et sociale d’environ 1,6 million de familles en Égypte, en garantissant un logement abordable à de larges segments de la population. En revanche, ce système constitue une charge économique pour de nombreux propriétaires, qui peinent à obtenir un rendement équitable de leurs biens en raison du gel des valeurs locatives depuis plusieurs décennies.
Malgré son importance, le dossier des anciens loyers est resté pendant des années devant les juridictions sans intervention législative claire visant à corriger le déséquilibre entre les parties à la relation locative. Cette situation a accentué l’écart entre les loyers anciens et les prix actuels du marché, ouvrant la voie à un tiers — représenté par les investisseurs immobiliers — cherchant à prendre le contrôle de ces unités, notamment celles situées dans des zones à forte valeur foncière.
Dans ce contexte, la note souligne l’orientation donnée par l’autorité politique tant au pouvoir judiciaire qu’au pouvoir législatif. Bien que l’affaire dans laquelle la Haute Cour constitutionnelle a déclaré inconstitutionnels deux articles des lois sur les anciens loyers soit restée pendante devant les tribunaux pendant plus de vingt-six ans, le jugement n’a été rendu qu’à la suite de déclarations directes du Président de la République appelant à régler ce dossier, suivies d’une mobilisation notable du Parlement égyptien. Diwan Al-Omran exprime son inquiétude quant au délai restreint accordé au Parlement pour traiter cette question, ce qui pourrait empêcher l’élaboration d’une législation équilibrée prenant en considération les intérêts des deux parties.
La note met également en évidence le rôle croissant des sociétés d’investissement immobilier et de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines dans l’acquisition de vastes étendues de terrains et de biens immobiliers à des fins de revente et de profit. Diwan Al-Omran met en garde contre le risque que les biens soumis au régime des anciens loyers deviennent la prochaine cible de ces entités si la libéralisation de la relation bailleur–locataire intervient sans garanties claires protégeant le droit à un logement adéquat et assurant un équilibre contractuel entre les deux parties.
En conclusion, la note formule plusieurs recommandations aux niveaux du logement, de la législation et de la relation bailleur–locataire. Elle appelle à une réorientation des politiques du logement en Égypte afin de garantir la justice urbaine et la stabilité résidentielle des classes moyennes et modestes, à travers une régulation efficace du marché immobilier, l’adoption de politiques fiscales limitant la spéculation et l’orientation des investissements vers des projets de logement social et abordable. Elle préconise également que l’État retrouve son rôle dans la production de logements, en s’éloignant d’une approche strictement axée sur le profit, et qu’il encadre les relations entre l’État et le secteur privé par des politiques obligeant les promoteurs à réserver un pourcentage de leurs projets aux groupes défavorisés. Cela inclut l’octroi d’un soutien direct aux familles sous forme de prêts subventionnés et de programmes de location-accession.
Au niveau législatif, Diwan Al-Omran insiste sur la nécessité de réviser les lois relatives au développement urbain afin d’assurer leur conformité avec les principes de justice sociale, de définir juridiquement l’expulsion forcée conformément aux normes internationales et de garantir des alternatives et des compensations équitables. La note appelle également au renforcement des mécanismes de contrôle juridique et à la participation des communautés concernées dans l’élaboration des politiques et des législations relatives au logement.
S’agissant de la relation bailleur–locataire, Diwan Al-Omran propose l’adoption d’un mécanisme d’augmentation progressive des loyers reflétant les taux d’inflation ou les revenus réels des locataires, la fin de la transmissibilité héréditaire des contrats de location — sauf pour le conjoint et pour une période transitoire limitée — ainsi que l’établissement d’un inventaire des unités vacantes relevant du régime des anciens loyers et leur remise progressive sur le marché selon des mécanismes équitables. La note recommande en outre l’imposition de limites strictes à l’expulsion ou à la résiliation des contrats pour les logements occupés sans la fourniture d’une alternative adaptée. Elle souligne la responsabilité de l’État de soutenir les parties affectées des deux côtés par la création d’un fonds de soutien à la valeur locative et par l’octroi d’exonérations fiscales aux propriétaires, financés par l’État et par les recettes issues de la régularisation des infractions de construction. Enfin, elle appelle à la protection des bâtiments historiques contre la démolition ou l’expulsion, en les considérant comme patrimoine public, ainsi qu’à l’imposition de restrictions sur la vente ou le transfert de propriété des biens soumis aux anciens loyers durant la période transitoire afin d’empêcher la spéculation et l’acquisition par des sociétés d’investissement immobilier ou des organismes publics.
