Le deuxi\u00e8me article<\/a> explorait l\u2019\u00e9volution juridique du r\u00e9gime de loyer ancien, depuis ses origines jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui, en montrant comment une mesure temporaire s\u2019est transform\u00e9e en un syst\u00e8me juridique complexe. Ce troisi\u00e8me article propose une analyse approfondie de l\u2019impact du syst\u00e8me de loyer ancien sur les habitants et les propri\u00e9taires, d\u2019un point de vue social, \u00e9conomique et juridique, alors que le Parlement s\u2019appr\u00eate \u00e0 adopter une nouvelle loi qui pourrait profond\u00e9ment modifier la relation entre les deux parties.<\/p>\nSelon les donn\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, le syst\u00e8me de location ancien en \u00c9gypte pr\u00e9sente une complexit\u00e9 qui combine des facteurs sociaux et \u00e9conomiques ayant un impact significatif sur ses diff\u00e9rentes parties prenantes. D’un c\u00f4t\u00e9, il repr\u00e9sente un atout majeur pour les r\u00e9sidents b\u00e9n\u00e9ficiaires, en leur offrant une stabilit\u00e9 r\u00e9sidentielle \u00e0 des prix abordables, tandis que, de l’autre c\u00f4t\u00e9, il constitue une faiblesse pour les propri\u00e9taires, qui estiment que leurs propri\u00e9t\u00e9s ne r\u00e9alisent pas leur v\u00e9ritable valeur immobili\u00e8re sous ce syst\u00e8me. Il est consid\u00e9r\u00e9 qu’il existe une grande opportunit\u00e9 pour r\u00e9soudre cette crise en trouvant une solution \u00e9quilibr\u00e9e qui prenne en compte les droits des propri\u00e9taires et des locataires. Si le parlement \u00e9gyptien examine cette crise de mani\u00e8re approfondie et oriente la solution vers les principales parties concern\u00e9es, tout en garantissant qu’il n’y ait pas d’exploitation des failles par d’autres parties telles que les investisseurs. Ainsi, ce document passe \u00e0 l’analyse du syst\u00e8me de location ancien en \u00c9gypte sous ses diff\u00e9rents aspects, afin de formuler des recommandations appropri\u00e9es aux l\u00e9gislateurs.<\/p>\n
Le r\u00f4le du syst\u00e8me de location ancien dans le renforcement de la stabilit\u00e9 \u00e9conomique et sociale<\/strong><\/p>\nLe syst\u00e8me de location ancien est l’un des facteurs cl\u00e9s contribuant \u00e0 la stabilit\u00e9 \u00e9conomique et sociale d’environ 1,6 million de foyers b\u00e9n\u00e9ficiant de ce syst\u00e8me, en tant que solution de logement abordable. \u00c0 travers le dialogue avec plusieurs b\u00e9n\u00e9ficiaires, les trois principaux points sur lesquels les r\u00e9sidents sont d’accord sont les suivants :<\/p>\n
Protection des m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus et capacit\u00e9 \u00e0 supporter les co\u00fbts<\/strong>
Le syst\u00e8me de location ancien garantit \u00e0 de nombreuses familles pauvres et \u00e0 revenu moyen de rester dans leurs logements sans supporter de lourdes charges financi\u00e8res, surtout avec la hausse du co\u00fbt de la vie et des prix des nouvelles locations. Ce syst\u00e8me agit comme un filet de s\u00e9curit\u00e9 \u00e9conomique pour les locataires, notamment pour les classes moyennes et les personnes \u00e0 faible revenu qui ne peuvent pas se permettre les loyers \u00e9lev\u00e9s des nouvelles locations qu’ils ont h\u00e9rit\u00e9es.<\/p>\nS\u00e9curit\u00e9 de la possession et stabilit\u00e9 des quartiers et des communaut\u00e9s<\/strong>
Pour les familles locataires, le syst\u00e8me de location ancien constitue un facteur de logement appropri\u00e9, garantissant la s\u00e9curit\u00e9 de la possession et emp\u00eachant les expulsions l\u00e9gales, assurant ainsi une stabilit\u00e9 \u00e9conomique de longue dur\u00e9e, et cr\u00e9ant une stabilit\u00e9 sociale, avec la formation de communaut\u00e9s locales et de liens de voisinage solides, notamment dans les quartiers populaires o\u00f9 se concentrent la plupart des biens soumis au syst\u00e8me de location ancien.<\/p>\nFacilit\u00e9 d’acc\u00e8s aux lieux de travail et aux services<\/strong>
La stabilit\u00e9 \u00e9conomique et sociale se refl\u00e8te souvent dans la facilit\u00e9 d’acc\u00e8s aux services. Pour les occupants des propri\u00e9t\u00e9s soumises au syst\u00e8me de location ancien, leur vie est souvent organis\u00e9e autour des moyens les plus rapides d’acc\u00e9der aux services, y compris leurs trajets quotidiens vers le travail.<\/p>\nLes faiblesses du syst\u00e8me de location ancien et ses impacts sur les propri\u00e9taires et les b\u00e2timents<\/strong><\/p>\nBien que le syst\u00e8me pr\u00e9sente des avantages en termes de stabilit\u00e9, il existe plusieurs faiblesses qui n\u00e9cessitent une attention. Le syst\u00e8me de location ancien est un probl\u00e8me \u00e9conomique pour les propri\u00e9taires, qui estiment ne pas b\u00e9n\u00e9ficier de leurs biens, l’\u00c9tat ayant impos\u00e9 ce contrat par le pass\u00e9. Ces faiblesses se refl\u00e8tent \u00e9galement sur l’\u00e9tat des b\u00e2timents et leur entretien, et les principaux probl\u00e8mes peuvent \u00eatre r\u00e9sum\u00e9s comme suit :<\/p>\n
Probl\u00e8me \u00e9conomique pour les propri\u00e9taires<\/strong>
La crise \u00e9conomique r\u00e9side dans l’\u00e9cart important entre le loyer fix\u00e9 et gel\u00e9 depuis des d\u00e9cennies en vertu de la loi sur la location ancienne et la valeur actuelle du march\u00e9. La stagnation du loyer annuel depuis des d\u00e9cennies a entra\u00een\u00e9 une perte de revenus \u00e9quitables pour les propri\u00e9taires, alors que les co\u00fbts de la vie et les prix des propri\u00e9t\u00e9s ont augment\u00e9. Cette situation est per\u00e7ue comme injuste par les propri\u00e9taires, qui d\u00e9tiennent des propri\u00e9t\u00e9s dans des zones strat\u00e9giques et \u00e0 forte valeur, mais dont la valeur reste sous-estim\u00e9e.<\/p>\nTransmission du contrat par h\u00e9ritage<\/strong>
Le transfert du contrat par h\u00e9ritage aux enfants du premier locataire a cr\u00e9\u00e9 un probl\u00e8me pour les propri\u00e9taires, car il leur est difficile de r\u00e9cup\u00e9rer les unit\u00e9s r\u00e9sidentielles qu’ils ont h\u00e9rit\u00e9es, et le droit de jouissance reste inchang\u00e9 depuis des d\u00e9cennies. D’un autre c\u00f4t\u00e9, les locataires consid\u00e8rent ces unit\u00e9s non seulement comme des logements lou\u00e9s, mais aussi comme des biens pour lesquels ils ont pay\u00e9 une avance correspondant \u00e0 leur valeur au moment de leur construction. Pour les locataires, le syst\u00e8me de location ancien ressemble \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 long terme, o\u00f9 des montants fixes sont pay\u00e9s sur plusieurs ann\u00e9es. Le contrat initial stipulait une relation \u00e0 long terme entre le locataire et sa famille. De plus, la valeur de l’argent a chang\u00e9 avec le temps, et au moment de la signature des contrats, les prix des propri\u00e9t\u00e9s et les co\u00fbts de construction \u00e9taient \u00e9lev\u00e9s, permettant ainsi aux promoteurs immobiliers de r\u00e9aliser des profits importants. C’est pourquoi la situation des locataires dans le syst\u00e8me de location ancien ressemble \u00e0 celle des investisseurs dans des pr\u00eats hypoth\u00e9caires modernes.<\/p>\nD\u00e9gradation des b\u00e2timents, mauvais entretien et vandalisme<\/strong>
La stagnation des loyers a conduit \u00e0 la d\u00e9gradation de certains b\u00e2timents en raison du manque d’entretien par les propri\u00e9taires, qui ne sont pas incit\u00e9s \u00e0 investir dans des services publics co\u00fbteux dont la rentabilit\u00e9 ne correspond pas \u00e0 la valeur locative, tandis que certains locataires n\u00e9gligent l’entretien int\u00e9rieur des unit\u00e9s. Cela a eu un impact sur l’\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral des b\u00e2timents. Dans certains cas, certains propri\u00e9taires ont cherch\u00e9 \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer l’effondrement de leurs b\u00e2timents de mani\u00e8re d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e pour vendre les terrains d’une valeur de plusieurs millions de livres, en proc\u00e9dant \u00e0 des actes de vandalisme tels que creuser \u00e0 l’int\u00e9rieur des b\u00e2timents ou d\u00e9molir des parties d’entre eux, ou en utilisant des mat\u00e9riaux comme le d\u00e9ksipan pour d\u00e9t\u00e9riorer le ciment sans faire de bruit.<\/p>\nMenaces potentielles et impacts politiques et commerciaux sur la r\u00e9solution de la crise<\/strong><\/p>\nMalgr\u00e9 les dommages que le syst\u00e8me peut causer aux propri\u00e9taires, il existe des menaces potentielles li\u00e9es \u00e0 l’\u00e9volution future de ce dossier. Dans ce contexte, les menaces sont directement li\u00e9es au fait que la partie b\u00e9n\u00e9ficiaire de la r\u00e9solution de cette affaire pourrait \u00eatre une autre partie que les deux parties en conflit. La situation actuelle des politiques du gouvernement \u00e9gyptien, les politiques de d\u00e9veloppement urbain, et la tendance \u00e0 faire des profits \u00e0 travers des projets immobiliers soul\u00e8vent de nombreuses questions. Il est certain que le probl\u00e8me des loyers anciens en \u00c9gypte n\u00e9cessite une intervention l\u00e9gislative visant \u00e0 r\u00e9guler la relation entre les propri\u00e9taires et les locataires, en garantissant l’\u00e9quit\u00e9 \u00e9conomique et sociale.<\/p>\n
L\u00e9gislation<\/strong>
La cour a contraint le parlement \u00e9gyptien \u00e0 modifier le syst\u00e8me de location ancien avant la fin de la session l\u00e9gislative actuelle en juin 2025, mais le d\u00e9lai est tr\u00e8s court, ce qui pourrait conduire \u00e0 un manque d’\u00e9tudes suffisantes pour garantir une loi juste et \u00e9quilibr\u00e9e. Il y a des craintes que les opinions des parties concern\u00e9es, telles que les propri\u00e9taires et les locataires, soient ignor\u00e9es, ce qui pourrait aboutir \u00e0 une l\u00e9gislation injuste ou non durable. Si la loi n’est pas promulgu\u00e9e dans les d\u00e9lais, selon la d\u00e9cision de la cour, la relation entre le propri\u00e9taire et le locataire sera automatiquement lib\u00e9r\u00e9e, ce qui pourrait entra\u00eener des changements radicaux sur le march\u00e9 des loyers.<\/p>\nExpulsion forc\u00e9e et recours aux logements informels<\/strong>
En cas de lib\u00e9ration de la relation entre le propri\u00e9taire et le locataire, que ce soit en raison du non-aboutissement du parlement \u00e0 la l\u00e9gislation avant la fin de la session actuelle, ou en raison de la lib\u00e9ration de la relation apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es sans garanties suffisantes, il existe une menace \u00e9vidente pour la vie de milliers de familles vivant dans ces b\u00e2timents, en raison des expulsions forc\u00e9es, qui sont de plus en plus utilis\u00e9es par les politiques gouvernementales comme une m\u00e9thode de d\u00e9veloppement urbain. Cela cr\u00e9e une menace plus grande en termes de fragmentation du tissu social des quartiers, notamment dans un march\u00e9 immobilier domin\u00e9 par des sp\u00e9culateurs et de grandes entreprises d’investissement.
Cette situation pourrait entra\u00eener une augmentation des loyers de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e, avec de nombreuses familles incapables de les supporter, excluant ainsi les personnes \u00e0 faible revenu des opportunit\u00e9s de logement appropri\u00e9. Cela pourrait \u00e9galement conduire \u00e0 une expansion du secteur du logement informel, que le gouvernement n’a pas encore r\u00e9ussi \u00e0 contr\u00f4ler ou \u00e0 organiser malgr\u00e9 l’extension de nouveaux d\u00e9veloppements urbains.<\/p>\nPolitique publique de l’\u00c9tat et orientation de l’autorit\u00e9 judiciaire<\/strong>
Bien que la question des loyers anciens soit en cours depuis des dizaines d’ann\u00e9es, et que l’affaire sur la constitutionnalit\u00e9 de la fixation des loyers dans le syst\u00e8me de location ancien, loi 136 de 1981, soit devant les tribunaux depuis environ 26 ans sans aucune mesure prise au cours de ces ann\u00e9es, le jugement de la cour est intervenu directement apr\u00e8s un an de la directive du Pr\u00e9sident de la R\u00e9publique pour r\u00e9soudre cette question, suivie d’une action urgente de la Chambre des d\u00e9put\u00e9s pour \u00e9laborer un projet de loi sur la location ancienne. Cela refl\u00e8te la politique publique de l’\u00c9tat, d\u00e9sormais dirig\u00e9e uniquement par le Pr\u00e9sident de la R\u00e9publique, ce qui se refl\u00e8te dans les d\u00e9clarations du pr\u00e9sident de la commission du logement du parlement \u00e9gyptien, selon lesquelles le travail est en cours sur les directives du Pr\u00e9sident. D’o\u00f9 la question de savoir dans quelle mesure ces autorit\u00e9s sont ind\u00e9pendantes et si des influences politiques existent dans les d\u00e9cisions concernant les affaires sociales.<\/p>\nB\u00e9n\u00e9fice d’une troisi\u00e8me partie dans l’affaire<\/strong>
Les \u00e9volutions actuelles du march\u00e9 immobilier montrent un grand changement dans la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents anciens, avec des entreprises d’investissement immobilier et des agences gouvernementales qui cherchent \u00e0 prendre possession de ces propri\u00e9t\u00e9s et \u00e0 les relancer \u00e0 des prix plus \u00e9lev\u00e9s. Ce changement refl\u00e8te une nouvelle approche de la gestion des actifs immobiliers, ax\u00e9e sur le profit financier au d\u00e9triment des aspects sociaux et des droits des locataires.
La soci\u00e9t\u00e9 Isma\u00eflia est un exemple de la domination des hommes d’affaires sur le patrimoine immobilier exceptionnel. Elle a acquis environ 15 000 m\u00e8tres carr\u00e9s de b\u00e2timents ayant une valeur architecturale dans le centre-ville, y compris environ 25 b\u00e2timents importants. D’autre part, la soci\u00e9t\u00e9 Misr pour la gestion des actifs immobiliers, une filiale de Misr Holding pour l’assurance, a r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 environ 9 000 m\u00e8tres carr\u00e9s d’unit\u00e9s immobili\u00e8res dans le centre-ville, qui \u00e9taient soumises \u00e0 la loi de location ancienne. L’entreprise pr\u00e9voit de relancer ces unit\u00e9s apr\u00e8s un accord avec les anciens locataires sur une part des profits futurs.
Dans ce contexte, l’Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines se distingue comme un investisseur immobilier cl\u00e9 et un bras gouvernemental qui cherche \u00e0 tirer profit des projets de logement, facilit\u00e9e par le gouvernement \u00e9gyptien pour prendre possession des terres et des maisons par la loi de confiscation.<\/p>\n\n
Pour consulter toutes les sources, cliquez ici.<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"La question des anciens loyers en \u00c9gypte demeure l\u2019un des d\u00e9fis immobiliers et sociaux les plus complexes, en raison d\u2019un empilement de lois et d\u2019interventions exceptionnelles de l\u2019\u00c9tat depuis le d\u00e9but du XXe si\u00e8cle. Ce syst\u00e8me a permis \u00e0 des millions de citoyens, notamment les m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus, d\u2019acc\u00e9der \u00e0 un logement stable. Mais […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":5738,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"postBodyCss":"","postBodyMargin":[],"postBodyPadding":[],"postBodyBackground":{"backgroundType":"classic","gradient":""},"map":"","pdf":"","cover":"","state":"","city":"","_field_43233":"","_field_4327777":"","qdate":0,"cases_count":"","mashro":"","field_31684":[],"_field_43349":"","qlink":"","statusx":"","typex":"","yearx":"","numx":"","relnumx":"","relyearx":"","reltypex":"","relfield_31685":[],"footnotes":""},"categories":[49],"tags":[],"capqanon":[],"mapcap":[],"authors":[106],"class_list":["post-4059","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-les-analyses","authors-ibrahim-ezz-el-din"],"yoast_head":"\n
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